回迁房怎么贷款？回迁房贷款能贷多少额度

你是不是手里有套回迁房，正琢磨着能不能贷款，能贷多少钱呢？今天咱就来好好聊聊这个事儿。

回迁房贷款的基础前提

要想知道回迁房贷款能贷多少额度，得先看回迁房能不能贷款。回迁房贷款，关键得看产权情况。要是有房产证，那和普通商品房贷款在一些方面就类似了，符合银行要求，就有贷款的可能。要是没有房产证，难度可就大多了，银行一般不敢轻易放贷，因为产权不明朗，风险太大。不过个别地区或者金融机构，也可能有特殊办法，后面咱们再详细说。

影响回迁房贷款额度的因素

1. 房屋评估价值：银行会请专业评估机构来给回迁房 “估价”。一般来说，贷款额度是评估价值的一定比例，常见的在 50% - 80% 左右。比如一套回迁房，评估下来价值 100 万，如果银行按 60% 的比例放贷，那理论上能贷 60 万。房子的地段、面积、装修、房龄等都会影响评估价值。地段好、面积大、装修新、房龄短的回迁房，评估价值通常更高，能贷到的钱也就更多。
2. 借款人还款能力：银行得看你有没有能力按时还钱。会考察你的收入情况，一般要求收入稳定，还得看你的负债状况。收入证明常见要求是月还款额的 2 倍左右，要是每月还款 5000 元，那你的月收入得在 10000 元左右比较合适。要是收入高、负债少，银行觉得你还款能力强，可能就会给你更高的贷款额度。
3. 房屋性质：回迁房土地性质也有影响。如果是出让性质的土地，贷款相对容易，额度可能也高些；要是划拨等其他性质，贷款额度可能会受限制。
4. 银行政策：不同银行对回迁房贷款政策差别不小。有些银行对回迁房贷款比较谨慎，额度给得低；有些银行政策宽松些，额度就可能高一些。而且银行在不同时期，政策也可能有变化。

不同贷款方式下的额度情况

1. 商业贷款：只要你符合银行基本贷款要求，像信用良好、有稳定收入，就可以申请。贷款额度最高能到房屋价值的 70% 左右，不过最终得看银行政策和你的个人资质。比如你信用特别好，收入又高，房屋评估价值也不错，说不定就能申请到接近 70% 的额度。
2. 公积金贷款：满足公积金贷款条件，比如公积金缴存时长和金额达标，就可以考虑。公积金贷款利率低，能省不少利息。额度计算和公积金账户余额、缴存年限等有关。双方都缴存公积金的家庭，有的地方最高额度能到 80 万；单方缴存的，最高可能 50 万。而且月偿还本息额不能高于家庭月收入的 60%。举个例子，你公积金账户余额多，缴存年限长，那申请到的额度可能就高。
3. 组合贷款：公积金贷款额度不够，又想享受低利率，就可以试试组合贷款，也就是公积金贷款和商业贷款一起办。不过这种方式得同时满足两种贷款的条件，手续相对复杂。比如买的回迁房价格高，公积金贷款额度只能覆盖一部分，剩下的就用商业贷款补足。

回迁房贷款额度受多种因素影响，没有固定标准。要想知道具体能贷多少，最好多咨询几家银行，了解它们的政策和要求，准备好资料去申请，最终由银行根据实际情况评估确定。而且在贷款前，一定要把回迁房产权、自身还款能力等情况弄清楚，避免出现问题。