房子抵押借钱平台水多深？12年老中介说点得罪人的

上个月有个做餐饮的老哥来找我，房子市值280万，跑了三家机构都说只能贷140万，并且要装GPS、买保险等等七七八八算下来年化成本接近12个百分点。他拿着方案问我：抵押的房子价格是这样吗？看完材料之后就直接把方案扔进垃圾桶了。这位老哥的资质其实还是可以的，房子位于市区中心地带，流水也足够充足，问题出在他找渠道的地方——全是网上那些所谓的"一站式服务平台"，其实就是二道贩子聚集地。选好房子抵押借钱平台同样的房子，可以多贷出四十万，并且利息还可以减去三分之一。干了十二年的行当，处理过的单子少说也有上万条，今天就给我拆解一下吧！

房子抵押贷款平台，到底谁在坑你？

市场上打着"房子抵押"旗号的平台大概可以分为三类。第一种是银行自己推出的线上渠道，比如建行惠懂你、招行招贷App等都是正规军。第二种是有牌照的消费金融公司或者信托公司的利息比银行高一些但是门槛低且办理速度快第三种就是各种助贷平台、贷款超市之类的，自身不放款只是做流量生意中间商的角色。

坑就在第三类。

去年有个客户在网上填了一个"免费评估额度"的表，第二天就接到了二十多通电话，每个都说自己是"官方合作渠道"。结果怎么样？他被一个收取3%服务费的中介带去做了民间借贷，房子二押，月息一分五厘，半年还不上就被处理了。这件事到现在我还记得很清楚呢！那个客户拍着大腿说早知道就直接找银行好了。

实际上网上那些"一键匹配最优方案"的平台，大概有八成是把你的信息卖给了各种中介。你填完表之后电话号码就会被发到各个中介机构群里，每个机构都会说自己可以做"银行直贷"，其实都是包装公司。

为什么银行抵押贷款平台总是批不了款？

人们认为银行门槛高、审批慢，其实这是几年前的老说法了。大行的经营性抵押贷款现在可以线上申请、线上评估、线上审批，最快三天就可以放款。利息怎么样？年化3.5%-4.5%，比一些平台所宣传的"低息贷款"要便宜很多。

问题出在哪里？因为你的表达不够顺畅。

银行的线上申请系统，其后台有一套评分机制。填写"借款用途"为"资金周转"时会直接扣分；选择"企业经营周转"则分数更高一些。写工作单位的时候把自由职业和某商贸公司法定代表人这两种情况都写了也会有不一样的待遇。这些门道银行客户经理不会告诉你的，他们的系统里也没有记载过这些东西的存在，并且就是实实在在地存在的一种内部标准。

我有一个做建材生意的客户，在征信上出现过两次信用卡逾期的情况，都是几百块钱忘记还了，并且逾期天数都不超过三天。他去某银行App申请抵押贷款的时候就被拒绝了。后来找到了我的帮助，让我帮他在网点取了一份详细的信用报告，并写了一个情况说明书之后再去另一家银行重新办理——被批准了，而且比预期的多出20万额度。

为什么？由于各个银行对于逾期的态度不同，有的银行会看"连三累六"，有的银行只关注逾期金额或者最近两年的记录。你在A平台上被拒绝了，并不代表你在B平台也会被打压。但是网上那些所谓的智能匹配平台又怎么会管这些呢？

各个渠道的真实成本比较

同样的100万的房子抵押贷款，贷5年：

• 国有大行经营性抵押贷：年化3.8%左右，没有服务费，总利息大约20万
• 股份制银行：年化4.2%-5%，可能有评估费，总利息为22-26万
• 持牌消金公司：年化8%-12%，加上服务费，总利息为40-55万
• 民间借贷（被平台推给你的）：年化利率在15%-24%之间，加上各种费用之后的总利息有可能达到70万元以上

你自己算一下这笔账吧。

选择房子抵押借钱平台的时候要遵守三条铁律

第一条，能找银行就不要去找机构了，能够找机构的话最好也不要选择民间。目前银行的门槛并没有那么高，在你有房、征信一般还可以、还有还款来源的情况下大概率可以批到贷款额度。那些说"银行不能给你批贷"的中介，要么是想拿你的钱做服务费，要么就是他们压根就没和银行接触过。

第二条，不要相信"不看征信""当天放款"的广告。出现这种类型的广告出现在什么地方，就代表这个地方是不可信的地方。正规贷款机构都会查信用、查房产以及还款能力，这是金融监管的要求。敢承诺“不管有没有征信”的，要么就是骗子，要么就是高利贷，并没有第三种选择。

第三条，服务费超过1个百分点的就走人吧。正常的中介收费在0.5%-1%之间属于市场价范围之内。收你3个点、5个点的，并不是帮你办贷款，而是宰你的行为。去年我遇到过一个客户，被收取了8个百分点的服务费用，并被告知可以"包过"——听完我就想骂人，客户的资质本来就好得很，在哪家银行都很容易通过审批，并不需要什么"打包票"。

什么时候申请最划算？

这件事情在网上查不到，我来告诉你。每年一季度的时候银行的额度最多，审批也比较宽松一些。为什么？因为年初各家行都拿到了新的放款额度指标，大家都在抢客户，在这个时候申请的话，额度可以拿到手软，并且利率也可以谈得更低一点。到了四季度的时候很多银行的资金就用完了，所以审核就会变严格了，而且优惠也就不剩多少了。

还有一个时间点就是每年的六月左右，银行会进行年中考核，在这个时候为了完成业绩目标，有些银行就会推出促销利率。具体的数字我已经记不太清楚了，前年某股份行有过一次年化3.65%的活动，比平时低了接近一个百分点。

当然，各个城市的情况是不一样的，我只了解我们这边的情况，并不能对其他地方进行随意的描述。

我的建议

办理房子抵押贷款的话，先去你工资卡所在的银行网点打听一下，再到房产所在地的大行网点问问。别嫌麻烦了，跑几次就可以节省几万块钱了吧？实在没有时间或者情况比较复杂的时候找中介也可以，但是要记住三点：首先谈服务费然后再签合同、要求查看机构的放款资质以及所有的费用都要写进合同里不能口头约定。

网上填表后就等着被电话轰炸的日子，到头了。